预售合同未达一致开发商须退定金
□上海市德尚律师事务所 常敬泉
[案情]
陈先生和某开发商签订《商品房认购书》，预订一套期房，支付2万元定金，并约定今年7月31日前签订商品房预售合同。签订预售合同当日，陈先生对开发商提供的预售合同部分条款提出异议，要求修改，但遭开发商拒绝。陈先生起诉至法院，要求开发商退还已经支付的定金。
[评析]
《商品房认购书》是商品房预售合同的预约合同，对商品房的质量、建筑面积、使用面积、交付时间、付款方式、办理房产证的时间等并不会做详细的约定，而是留待双方签订正式合同时再行商定，其作用在于确定双方将来有义务订立正式的商品房预售合同。
订立商品房预售合同时，双方为了维护自身权益，争取最大利益，就可能出现对预售合同具体条款达不成一致，导致正式合同不能签订的情况。这在期房交易中是一种正常现象，不能说是一方刻意找茬导致双方不能签订正式合同。
如果出现这种情况，按照我国《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，这不能算某一方违约。
本案中，由于双方不能对商品房预售合同具体条款达成一致意见，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”的情形，开发商应当将定金返还买受人。