开发商更改设计业主可按违约索赔
2009.09.02 B20版：法制周刊稿件来源:新闻晚报
□上海市德尚律师事务所 常敬泉
[案情]
王某与某开发商签订商品房预售合同，向其购买一套商品房，开发商通知王某交房时，王某发现该商品房设计发生了变更。
王某问：能否退房并要求开发商承担违约责任，如果合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法的，应如何确定违约金数额或损失赔偿额？
[评析]
出卖人变更设计的，可参照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定处理。
第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
王某要求退房的，开发商应当承担违约责任。合同对违约金数额或者损失赔偿额的计算方法未作约定的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照王某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从王某交款之日计算至开发商返还购房款之日止。
如果房屋已经建成或者因其他原因无法恢复原设计，王某请求开发商交付原设计的商品房的，不予支持。