未经竣工验收合格 交房也违约
2009.09.09 B20版：法制周刊 稿件来源:新闻晚报
□上海市德尚律师事务所 常敬泉
[问题]
商品房预售合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，但同时又约定交房时间，如果商品房未经竣工验收合格，开发商交房是否也算违约？
[评析]
《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ”
《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 ”
《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。 ”
因此，我国法律均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用，如果开发商将尚未竣工验收合格的房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定，该交房行为是无效的，开发商应当承担逾期交房的违约责任