房屋共有人之一签订定金合同有效
2009.10.14 B20版：法制周刊稿件来源:新闻晚报
□上海市德尚律师事务所 常敬泉
[案情]
陈先生与父母共同出资购买了浦东的一处房屋，并在产权证上登记为陈先生和父母的名字。不久，陈先生通过中介和买方朱小姐签订上述房屋的定金合同，并收取了朱小姐的5万元定金。后来，因为房价上涨，陈先生的父母不想卖房，问定金合同是否有效，陈先生是否应当双倍返还定金？
[评析]
对于共有房屋，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意；否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求法院确认房屋买卖合同无效。但买卖合同无效，并不意味着定金合同也无效。定金合同属于担保合同，具有担保卖方能够如约签订房屋买卖合同的效果，其中一个共有人收取定金后，其应尽量说服其他共有人同意出售房屋，否则其应当双倍返还定金。如果买方确有理由相信签订合同的那个共有人有其他共有人的代理权，则应认定合同有效。比如有证据能够证明其他共有人曾经一同委托中介挂牌、一同协商谈判、买方看房时在现场未表示反对等等，均可视为其他共有人同意出售房屋，因此可以认定买卖合同有效。本案中，陈先生未取得其父母的授权，出售共有住房，收取定金，应当承担双倍返还定金的责任。