律师讲坛
部分共有人不得擅自处分财产
2009.10.28 B20版：法制周刊稿件来源:新闻晚报
□上海市德尚律师事务所 常敬泉
[案情]
陈先生与父母共同出资购买了浦东的一处房屋，并在产权证上登记为陈先生和父母的名字。不久，陈先生瞒着父母通过中介和买方朱小姐签订上述房屋的买卖合同，请问买卖合同效力如何？
[评析]
依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意；否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求法院确认房屋买卖合同无效。
审判实践中，按照上海市高级人民法院的司法文件，房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
所谓表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这一制度的设立，是保护合同相对人的利益，维护交易秩序，遵守诚实信用原则的具体体现。
在无权代理的情况下，因本人的行为足以使善意相对人相信行为人具有相应的代理权而与行为人进行民事法律行为，比如有证据能够证明其他共有人曾经一同委托中介挂牌、一同协商谈判、买方看房时在现场未表示反对等等，均可视为其他共有人同意出售房屋，因此可以认定买卖合同有效；反之，则买卖合同无效。