上海房产律师网

 二手房交易中，卖房人应在一定期限内将其户籍迁出。逾期未迁出的，应当承担违约责任。近日，民二庭经调研发现，该类案件审理存在三个难点：1、无法直接处理户籍问题。户籍迁移属于公安机关的职权范围，政策性较强。在当事人的房地产买卖合同中，户籍迁移条款的效力也有别于一般条款，其履行需要得到公安机关的审批。因此，在二手房买卖纠纷中，法院往往不能直接判决房屋的原所有人迁出户籍，而只能就未按时迁出户籍的违约责任作出裁判。2、难以确定违约金的合理数额。根据目前户籍管理规定，户籍“滞留”问题并不会影响买房人入住，一般情况下也不会对购房者造成实际损失。司法实践中，从保护买方合法权益，敦促卖方尽快将户籍迁出的角度出发，大多按日计算违约金。但违约金合理标准如何界定，尚无统一指导意见，导致裁判结果各异。3、再行转让后引发连环违约。在前手户籍未迁出的情形下，房屋产权人如将房屋再行转让，可能导致前手对房屋产权人、房屋产权人对后手购房人的违约责任，从而进一步增大了纠纷化解的难度。