上诉人（原审被告）何xx。
委托代理人常敬泉。
被上诉人（原审原告）郑周明。
被上诉人（原审原告）郑美琳。
上列两被上诉人共同委托代理人徐郭飞。
原审被告上海xx房地产经纪事务所。
原审被告上海xx房地产经纪有限公司。
委托代理人王娟梨。
上诉人何xx因定金合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2009年4月23日，上海xx房地产经纪有限公司（以下简称福美来公司）与上海xx房地产经纪事务所（以下简称吉仁事务所）签订特许经营合同，约定由福美来公司授权吉仁事务所在本市报春路276号以“福美来不动产吉仁加盟店报春店”为商号经营房地产经纪业务，特许权期间自2009年4月23日至2015年4月22日。
2010年9月20日，经吉仁事务所（签约丙方）居间介绍，何xx（签约甲方）与郑周明、郑美琳（签约乙方）签订《委托购买意向书》一份，约定：就甲乙双方委托丙方居间上海市闵行区报春路488弄29号103、104室，共计壹套物业，达成如下协议，物业面积为91.84㎡，房型为三室二厅二卫，购买总价款为壹佰陆拾贰万元整（小写金额1,620,000元整）；与甲方签订买卖合同时乙方支付房款伍拾万元整作为首付款（含定金），房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件当日支付房款贰拾叁万元整，贷款金额捌拾叁万元整应在银行审核批准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项划入甲方帐号，贷款金额不足的部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方，交付房屋时支付房款贰万元整；乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时支付肆万元整作为购买意向金，该意向金是丙方受乙方委托，前往甲方处洽谈上述购买条件确认凭据；甲方同意出售之后，乙方应于45天内到丙方签约中心，与甲方签订房地产买卖合同，乙方如不按约签订房地产买卖合同的，则上述定金（原意向金）归甲方所有；甲方应于45天内到丙方签约中心，与乙方签订房地产买卖合同，甲方如不按约签订房地产买卖合同的，则甲方应双倍返还已收定金（原意向金）给乙方。上述合同落款处由郑周明、郑美琳，何xx及吉仁事务所业务员章紫龙签字，并加盖“上海xx房地产经纪有限公司报春加盟店”印章。
2010年9月21日，何xx出具给郑周明收条一份，载明：“今收到郑周明（身份证号码330106198611223614）购买上海市闵行区报春路488弄29号103、104室，房屋定金共计肆万元整。”
2010年10月8日，上海市住房保障和房屋管理局发出沪房管市[2010]360号文规定：根据《上海市人民政府批转市住房保障和房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》规定，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房），……。嗣后，郑周明、郑美琳与何xx未按《委托购买意向书》约定的时间签订正式的房地产买卖合同。
2010年11月，郑周明、郑美琳诉至原审法院，要求判令：一、撤销《委托购买意向书》；二、何xx、吉仁事务所、福美来公司返还意向金40,000元；三、何xx、吉仁事务所、福美来公司对于上述第二项诉讼请求承担连带责任。诉讼中，郑周明、郑美琳明确第二项诉讼请求为要求何xx返还定金40,000元。何xx不同意郑周明、郑美琳的诉讼请求。吉仁事务所同意何xx的意见。福美来公司辩称其与本案无关，不同意郑周明、郑美琳的诉讼请求。
至于未能签约的原因，郑周明、郑美琳及何xx、吉仁事务所在庭审中一致表述为：郑周明和郑美琳是同父异母的兄妹，原先的购买意向是将系争房屋做一本产权证登记于郑周明、郑美琳名下，两人一人一半可做两本产证由郑周明、郑美琳分别购买，但因两套房屋有大有小，因而会导致财产分配不均，因此郑周明、郑美琳家庭内部产生分歧，故郑周明、郑美琳最终不同意签订房地产买卖合同。
另查明，系争房屋由两套房屋打通而成，两套房屋的面积分别为54平方米和37.84平方米。在签订涉讼的《委托购买意向书》时，郑周明、郑美琳曾查看过系争房屋的产证，当时上述两套房屋合并登记于一本产权证上，其中“房屋座落”一栏登记为“报春路488弄29号103、104室”，“建筑面积”一栏登记为91.84㎡。
原审认为：郑周明、郑美琳与何xx、吉仁事务所签订的《委托购买意向书》，系签约当事人的真实意思表示，依法成立并生效，依签约当时的情况来看，何xx和吉仁事务所出示了系争房屋的产权证，也如实告知了系争房屋的真实情况，郑周明、郑美琳也未对系争房屋的具体情况产生错误认识，故郑周明、郑美琳以欺诈和重大误解为由主张撤销上述协议，依据不足，法院不予支持。
至于郑周明、郑美琳与何xx最终未能签订正式买卖合同的原因，郑周明、郑美琳认为其原想购买一套房屋，并以两人的名义申办一份产权证，但政策调整使其原先的购房意愿无法实现，因此要求返还40,000元定金；何xx及吉仁事务所则认为政策调整不影响郑周明、郑美琳继续购买系争房屋，系争房屋仍可以办理两份产权证分别登记于郑周明、郑美琳名下，因此双方签约不成系郑周明、郑美琳违约，要求没收40,000元定金。对此法院认为，何xx收取郑周明、郑美琳的40,000元系立约定金，是为双方日后签订正式买卖合同所设定的担保。本市房产限购政策实施后，一户家庭只能购买一套房屋，现因郑周明已经成年，故按上述政策规定，郑周明、郑美琳分属不同家庭，政策变化实则并不影响郑周明、郑美琳继续购买系争的两套房屋。但结合本案现有证据及当事人在庭审中的陈述，郑周明、郑美琳在签订《委托购买意向书》时的真实意愿是将系争房屋申办一份产权证登记于两人名下，以实现财产的平均分配，对此何xx也已明知。但限购政策的实施使双方约定的该购房方式难以实现，因此未能按约如期签订正式买卖合同的原因属不可归责于双方的原因，不可适用定金罚则，故何xx应当将40,000元定金返还给郑周明、郑美琳。因上述定金已由吉仁事务所转交给何xx，故郑周明、郑美琳要求吉仁事务所和福美来公司承担连带责任的诉请，于法无据，法院不予支持。
原审法院审理后于二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日作出判决：一、被告何xx于本判决生效之日起十日内返还原告郑周明、郑美琳定金人民币40,000元；二、驳回原告郑周明、郑美琳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告郑周明、郑美琳负担200元，被告何xx负担200元。
判决后，何xx不服，上诉至本院称，《委托购买意向书》并未约定将两套房屋登记于两被上诉人名下，上诉人在签订《委托购买意向书》时也不了解被上诉人真实的购房意愿，而是在签订买卖合同当日被上诉人父亲才以被上诉人郑美琳母亲明确不同意小套给其女儿而不同意签订合同，因此两被上诉人辩称是为了将两套房屋做一本房产证登记在两被上诉人名下，是不符合事实的，明显是家庭矛盾激化，系违约但寻找解约理由。请求二审在查清后依法改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人郑周明、郑美琳辩称，网络广告上说是三房二厅，被上诉人看房时看上去也是一套房子，上诉人隐瞒了实际是两套房屋的情况，利用欺诈手段使被上诉人签订了违背自己真实意思表示的买卖合同。同时由于贷款政策的影响限购二套房，直接产生贷款利率的差异，因此对于存在重大误解的本案买卖合同应当撤销。请求二审依法维持原判。
原审被告吉仁事务所未作答辩。
原审被告福美来公司述称，福美来公司与本案买卖双方没有直接关系，而是与吉仁事务所存在加盟关系。同意上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人何xx与被上诉人郑周明、郑美琳及原审被告吉仁事务所就涉案的上海市闵行区报春路488弄29号103、104室房屋签订了《委托购买意向书》，被上诉人为此支付了4万元定金，但最终双方未能按约定的时间签订房地产买卖合同，双方为此产生争议，因此未能签订房地产买卖合同的原因和责任是审理本案的关键。对此，鉴于《委托购买意向书》明确系争房屋为“一套物业”，两套房屋又登记在一本产权证上，且两套房屋实际亦打通为一套房屋，因此可以表明郑周明、郑美琳确有购买系争的一套房屋并登记在两人名下的意愿。但在房贷政策调整情况下，郑周明、郑美琳上述愿望难以实现，因此双方最终未能签订房地产买卖合同，不可归责于郑周明、郑美琳。原审据此所作认定及判决，符合本案客观事实，本院予以维持。上诉人何建萍的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人何xx负担。
本判决系终审判决。 |
