□焦春伟

【案件回顾】

    季先生看中了浦东一处房屋，房东阮先生称该房屋是拆迁安置房，尚未取得产权证，但四个月后产权证就可以拿到。季先生向阮先生索要了动迁协议，但是从动迁协议看，该房屋与同一楼层的另一套房屋均是一套房屋动迁取得的，而被安置人口是三个人。阮先生称另外二人是其爷爷和奶奶，老房子动迁后分了两套，一套是爷爷奶奶的，一套是自己的。 2011年12月23日季先生与阮先生签订了房屋买卖协议，约定房屋总价128万元，签约后季先生按照约定支付了其中的82万元。付款后季先生催促阮先生交房，开始阮先生以自己尚未找到新的房屋为由拖延交房。 2012年5月8日阮先生突然向季先生提出爷爷奶奶坚决不同意出售房屋。几经协商，未能达成一致，季先生遂诉至法院，要求阮先生按约履行交房义务，诉讼中法院将阮先生的爷爷奶奶追加为共同被告，其爷爷奶奶当庭表示此事自己一概不知，不同意将房屋出售给季先生。

【法院判决】

    法院审理后认为，原告和被告签订的房屋买卖合同合法有效，但是因该房屋的出售行为未经所有产权人同意，因此无法实际履行，因此判决合同解除，由被告阮先生返还季先生房款并赔偿季先生损失。

【律师评析】

    本案的焦点在于尚未取得产权时，购房人与共有人之一签订的买卖合同对于其他人是否具有法律效力。

    《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。

    根据该规定，对于共同共有的不动产进行处分要经过全体共有人同意，处分按份共有的不动产要经过三分之二份额以上的共有人同意才行，按份共有是明确了具体份额的共有，反之则为共同共有。本案中，系争的房屋与另外一套被安置的房屋为同一套房屋拆迁取得，而被安置人口有三人，除非三人对于两套房屋有明确的分配约定，否则三人对于两套房屋是共同共有的，要出售其中的任何一套都要经过所有共有人同意，季先生无法提供证据证明阮先生出售房屋的行为经过其爷爷奶奶的认可，那么应当认定阮先生为无权出售，理应承担履行不能的法律责任。

    这份合同到底有效还是无效也至关重要，有效的话，季先生可以依据合同追究阮先生的违约责任，无效的话，季先生不能按照合同约定主张赔偿。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该规定，本案中即便阮先生未经其爷爷奶奶同意而签订买卖合同，也不会导致合同无效，只是造成履行不能，因此季先生还是可以依据本合同追究阮先生的违约赔偿责任的。

（作者为上海远业律师事务所律师）