□焦春伟

【案情回放】

    周小姐在上海市普陀区有一套二室一厅房屋， 2012年4月在某中介公司挂牌出售，挂牌价格为185万元。钱先生看房后，对房屋和价格均感满意，就在中介公司的撮合下与周小姐磋商买卖事宜。因周小姐要求到手价185万元，所有的税费都由钱先生承担。钱先生算了一下要缴纳十几万元的税费，因此希望中介公司想办法将税费降低一些，中介公司建议做低合同价，将合同价做低到135万元，周小姐同意了，双方签订了居间协议。协议约定合同价为135万元，周小姐到手价为185万元，双方同时还约定1个月内签订 《上海市房地产买卖合同》。随后钱先生向周小姐支付了5万元定金。两周后，周小姐电话对中介公司称，做低房价涉嫌避税，有可能要承担很大的责任，风险很大，因此不同意做低房价，要按照真实交易价格作为合同价格，对此钱先生立刻表示反对，双方各持己见导致房屋买卖合同未能签订。钱先生将周小姐告上法庭，要求周小姐双倍返还定金10万元。

【法院判决】

    法院经过审理认为双方合意做低房价，不符合法律规定，双方未能就合同的交易价格达成新的合意，因此居间协议应予解除，双方均不构成违约，不适用定金罚则。

【律师评析】

    在二手房买卖中做低房价的情况很多，因此而引发的纠纷也不在少数，本案就是一例。尽管双方签订的协议书中明确了合同价，但是合同价并非双方真实的交易价格，因此该约定涉嫌以非法手段避税，违反了国家的税收政策，属于违法行为，因此周小姐对于做低房价提出异议拒绝履行并不构成违约。

    其次，鉴于原先对于合同价和实际价款的约定系无效条款，买卖双方经过几次协商又未能重新确定新的价格，致使双方无法签订 《上海市房地产买卖合同》，因此双方签订的 《居间协议》应予解除。

    最后关于定金罚则的适用问题。根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能订立的，只需返还定金而无需承担双倍返还的责任。结合上述规定以及本案的情况，在双方原先约定价格条款无效的情况下，对于新的价格条款双方未能协商一致，周小姐不构成违约，也无需双倍返还定金。

    （作者为上海远业律师事务所律师）