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黄浦区尚贤坊保护性改造项目房屋征收补偿方案

本项目房屋征收范围已由上海市住房保障和房屋管理局会同相关行政管理部门和黄浦区人民政府确定，现将居住房屋征收补偿方案公布如下：

一、房屋征收与补偿的法律依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）。

（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）。

（三）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）。<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>

（四）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）。<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则><上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>

（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。

（六）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）。

（七）其他相关法规和规范性文件。

二、房屋征收的目的

尚贤坊房屋保护性改造及改善居民的居住条件和环境。

三、房屋征收的范围

淮海中路342号-374号（包括淮海中路358弄4-60号，不包括淮海中路342号）。

四、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法

（一）房屋类型认定

房屋类型以房地产权证书记载或公房管理部门摘录为准。　　

（二）房屋建筑面积的认定

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。

五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

（一）被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

（二）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

（三）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

（四）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。

（五）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，本区每户套型补贴面积标准为15平方米建筑面积。

六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。

七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。

对房屋承租人的补偿按照有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

八、居住困难户审核办法（附件一）

九、特殊对象范围及照顾标准（附件二）

十、签约期限

房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

根据市、区相关规定，本项目房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到85%。

本项目房屋征收补偿签约期限为3个月（起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定），具体时间另行公布。签约期限内，如签约比例提前达到85%，则签约期限调整为签约比例达到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签约所能享受的相关奖励、补贴仍按原签约期限结算。

十一、征收居住房屋的奖励和补贴标准

奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户发放。

1、签约奖励费

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户奖励15万元。房屋建筑面积在25平方米以上的，每增加1平方米增发奖励费3000元。

2、签约比例奖

签约比例在本项目触摸屏即时公布。

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，项目总签约率达到85%的，每户一次性奖励5万元。总签约率超过90%的，每户再予增发奖励费2万元。

3、速签奖励费

为鼓励加快签约，本项目按签约时段设立速签奖励费：

签约期限第1个月内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予速签奖励费13万元；

签约期限第2个月内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予速签奖励费11万元；

签约期限第3个月内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予速签奖励费9万元。

4、搬迁奖励费

协议生效后为鼓励搬迁，本项目按搬迁时段设立搬迁奖励费：

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议，在协议生效后30日内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户奖励8万元；在协议生效后第31日至第60日内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户奖励5万元。房屋建筑面积在25平方米以上的，每增加1平方米增发奖励费1000元。

5、实物奖励

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议，在协议生效后二个月内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户给予价值1万元的实物奖励。

6、临时安置费

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的：

（1）选择货币补偿的，每户给予一次性补贴6000元；

（2）选择现房安置的，每户给予一次性补贴6000元；

（3）选择期房安置的，按照被征收人、公有房屋承租人补偿协议中所选购的安置房屋（期房）房型，一居室：每套每月补贴2000元；二居室：每套每月补贴2500元；三居室：每套每月补贴3000元。

期房临时安置费自签约居民搬离、腾空并办理完毕交房手续之日起计算，以入户通知书载明日期为止。考虑到交房后需办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时安置费。

7、家用设施移装费

（1）电话移装费，每户140元（凭缴费单据）

（2）管道煤气移装费，每户200元（凭缴费单据）

（3）热水器移装费，每台300元（凭购机发票）

（4）空调移装费，每台400元（凭购机发票）

（5）有线电视移装费，每户330元（凭缴费单据）

（6）宽带移装费，每户90元（凭收费单据）

（7）家用（独用）电表，按实计算（凭收费单据）

8、搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米24元结算（按房地产权证书或租用公房凭证计户）。每户低于1000元的，按1000元发放。若选购征收配套商品房（期房）的搬迁费增加一倍计算。

凡在征收签约期内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的（原住房腾空且钥匙交房屋征收部门），本项目为每户免费提供搬场车一次。

9、建筑面积补贴

按被征收房屋建筑面积每平方米5000元补贴,低于15万元的，按15万元/户计算。

被征收人、公有房屋承租人选购本项目提供的就近安置房源的，将不享受建筑面积补贴。

10、保护性改造补贴

计算公式：（评估价格×80%+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴）×5%。

11、无搭建补贴

被征收房屋除房地产权证、租用公房凭证记载外无搭建和阁楼的，给予被征收人、公有房屋承租人一次性补贴10万元。

12、室内装饰装修补偿

对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补偿。

被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。

13、征收补偿费用计息标准

对在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收补偿协议补偿总金额以半年期贷款年利率5.6%标准计息，征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束，所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。

十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法

本项目安置房屋主要包括闵行浦江、浦东三林、闵行君莲、黄浦东元坊等处房源。

房源选购操作办法另行公布。

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，每户按补偿金额（补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴）×30%给予补贴，低于50万元的按50万元计算。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋安置的，每户按补偿金额（补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴）扣除所选安置房屋总价后，剩余部分×30%给予补贴。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋安置，且未选购本项目提供的就近安置房源的，每户给予补贴8万元。

十三、房屋征收评估机构选定办法

房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定评估机构。房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所

征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋征收事务所：上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司。

办公地址：淡水路81号

十五、其他事项

（一）关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定

执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区房屋征收部门应当以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：

（1）当时的房屋租赁协议；

（2）租金交纳证明；

（3）1983年12月17日前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。

（二）房屋征收与补偿的计户标准

被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，按户进行补偿。

（三）房屋征收补偿协议签订主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。

（四）房屋征收补偿协议的订立

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

被征收人、公有房屋承租人未按协议约定搬离原址，房屋征收部门有权解除协议，并追究其违约责任。

（五）房屋征收补偿决定

本项目房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本项目房屋征收补偿方案作出补偿决定，相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。

（六）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

（七）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

（八）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。

上海市黄浦区住房保障和房屋管理局

二〇一四年六月三十日

附件一：

黄浦区尚贤坊保护性改造项目居住困难户人数审核办法

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《实施细则》）的规定，为规范对征收范围内居住困难户的审核和认定工作，制订如下审核办法。

一、适用范围

征收范围内居住困难户根据《实施细则》的规定计算补偿款，对按照本审核办法第四条折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

二、审核标准

1、以《关于印发<<>上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则>的通知》“沪房管规范保（2012）7号”相关规定执行。<<><<><<>

2、以《关于印发<<>上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请对象住房面积核查办法>的通知》“沪房管规范保（2012）8号”相关规定执行。<<><<><<>

居住困难户人数及住房面积核查认定时点以本项目房屋征收公告公布之日为准。

三、居住困难户人数审核程序

（一）申请人提出申请

申请人应为被征收房屋的产权人或公有房屋承租人，由其向设在本征收项目的区住房保障机构受理窗口提出申请，并提交下列材料：

1、被征收房屋权属证明；

2、被征收房屋户籍证明；

3、在本市有他处房屋的，需提交相关证明；

4、申请人要求将外地配偶、未婚子女认定为居住人口的，必须提供婚姻状况的证明及当地居委会出具的居住情况证明材料；

5、其他相关材料。

以上材料由申请人提供原件，受理窗口原件与复印件核对无误后方可受理。

（二）受理窗口初审

申请人提交材料齐全的，区住房保障机构受理窗口自收到申请之日7日内受理；申请人提交材料不全的，受理窗口应告知申请人补齐材料后受理。受理申请后，区住房保障机构受理窗口对申请人的资格条件、提交的申请表和材料进行初审，征收事务所协助材料的核实和调查工作。初审意见自受理申请之日起30日内作出。

（三）区住房保障机构复审

区住房保障机构收到受理窗口初审意见后进行复审，在复审过程中涉及重大争议或情况特别复杂的，必须经区住房保障机构班子集体讨论决定。复审意见自收到受理窗口初审意见之日起15日内作出。

（四）复审结果公示

居住困难户复审结果由区住房保障机构在征收项目公示栏进行公示，公示期不少于15日，公示期内有异议的，由区住房保障机构进行复核，复核结果在征收项目公示栏内公示，公示期不少于7日，公示期满无异议，或者虽有异议但经再次复查符合居住困难户人口核定标准的，作为征收补偿的依据。

四、居住困难户折算公式及补贴标准

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴标准：保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

本项目折算单价为建筑面积10000元/平方米。

附件二：

黄浦区尚贤坊保护性改造项目特殊对象范围及照顾标准　

1、特殊照顾对象的范围

（1）孤老、孤幼、孤残（享受社会救济、救助的）。

（2）持有“上海市社会救助领取证”，领取最低生活保障金的人员及享受遗属补助的人员。

（3）持有各类残疾证的残疾人员。

（4）符合《上海市城镇职工基本医疗保险办法》规定的大病医保范围的人员。

根据市民政局、市财政局、市医疗保险局“沪民救发（2001）17号文”规定：大病医保对象主要为低收入家庭中患恶性肿瘤、尿毒症、精神病等大病重病的对象。

（5）经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的人员。

（6）省、直辖市、自治区，部级以上的劳模、先进工作者。

（7）经市民政局认定的烈属或病故现役军人，因公牺牲人员的直系亲属。

2、符合上述（1）至（7）项照顾条件的对象，一次性照顾补贴人民币3万元。

3、享受离休待遇的老同志，每人一次性补贴人民币3万元。

4、至房屋征收决定公告之日，年满80周岁的高龄老人，每人一次性补贴人民币2万元。

5、至房屋征收决定公告之日，年满90周岁的高龄老人，每人一次性补贴人民币3万元。

注：特殊困难认定对象按本项目房屋征收决定公告之日前户口簿记载人口经认定后计算，同一人符合上述1-5项多种情形的，不作叠加计算。

6、本地块房屋征收决定公告之日，不具有征收范围内的本市常住户口，原户口从被征收房屋内迁出，且本人已实际回沪居住的支边、支疆及知青本人户口无法迁入本市的每人一次性补贴人民币5万元。

7、征收范围持有经区、县劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的居民房屋的持证人，且在征收范围内从事经营活动的，给予一次性补贴人民币10万元。

黄浦区尚贤坊保护性改造项目个体工商户非居住房屋征收补偿方案

本项目房屋征收范围已由上海市住房保障和房屋管理局会同相关行政管理部门和黄浦区人民政府确定，现将个体工商户非居住房屋征收补偿方案公布如下：

一、房屋征收与补偿的法律依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）。

（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）。

（三）《关于贯彻执行<<>上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）。<<><<><<>

（四）《关于贯彻执行<<>上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）。<<><<><<>

（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。

（六）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）。

（七）其他相关法规和规范性文件。

二、房屋征收的目的

尚贤坊房屋保护性改造及改善居民的居住条件和环境。

三、房屋征收的范围

淮海中路342号-374号（包括淮海中路358弄4-60号，不包括淮海中路342号）。

四、被征收房屋类型、建筑面积及用途的认定办法

（一）房屋类型认定

房屋类型以房地产权证书记载或公房管理部门摘录为准。

（二）房屋建筑面积的认定

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以租用公房凭证、房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

（三）非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

3、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

区劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及区民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

五、征收非居住房屋的补偿方式、补偿标准和计算方法

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

六、签约期限

房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

根据市、区相关规定，本项目房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到85%。

本项目房屋征收补偿签约期限为3个月（起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定），具体时间另行公布。签约期限内，如签约比例提前达到85%，则签约期限调整为签约比例达到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签约所能享受的相关奖励、补贴仍按原签约期限结算。

七、征收非居住房屋的奖励和补贴标准

本方案仅适用于被征收人、公有房屋承租人为个人，且持有注册在被征收房屋范围内有效工商营业执照的个体工商者。

奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户发放。

1、签约奖励费

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户给予30万元奖励。

2、签约比例奖

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并在约定期限内搬离被征收房屋的，项目总签约率达到85%的，每户一次性奖励10万元。总签约率超过90%的，每户再予增发奖励费4万元。

3、搬迁奖励费

被征收非居住房屋在签约期限内签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后按约定期限搬离被征收房屋的，每户奖励30万元。非居住房屋建筑面积在10平方米以上，每增加1平方米增发奖励费1.2万元。

4、无搭建补贴

被征收房屋除房地产权证、租用公房凭证记载外无搭建和阁楼的，给予被征收人、公有房屋承租人一次性补贴10万元。

5、证照补贴

对持有注册在被征收房屋范围内有效工商营业执照（店铺）的个体工商者，给予一次性补贴30万元。

6、室内装饰装修补偿

对非居住房屋室内装饰装修补偿，按被征收非居住房屋建筑面积每平方米补贴1500元计算，每证低于15万元的，按15万元计算。

7、停产停业损失补偿

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以申请复核、鉴定。

8、自行购置营业用房补贴

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式、自行购置非居住营业用房的，按被征收房屋的非居住建筑面积30000元/平方米计算补贴，每证低于60万元的，按60万元计算。

9、保护性改造补贴

按被征收非居住房屋的补偿金额（补偿金额=评估价格×80%）×10%补贴。

10、征收补偿费用计息标准

对在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收补偿协议补偿总金额以半年期贷款年利率5.6%标准计息，征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束，所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。

注：征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。

八、房屋征收评估机构选定办法

房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定评估机构。房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

九、征收部门及受委托的房屋征收事务所

征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋征收事务所：上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司。

办公地址：淡水路81号

十、其他事项

（一）房屋征收与补偿的计户标准

被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

（二）房屋征收补偿协议签订主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

（三）房屋征收补偿协议的订立

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

被征收人、公有房屋承租人未按协议约定搬离原址，房屋征收部门有权解除协议，并追究其违约责任。

（四）房屋征收补偿决定

本项目房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本项目房屋征收补偿方案作出补偿决定，相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。

（五）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

（六）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。

上海市黄浦区住房保障和房屋管理局

二〇一四年六月三十日

黄浦区尚贤坊保护性改造项目企事业单位非居住房屋征收补偿方案

本项目房屋征收范围已由上海市住房保障和房屋管理局会同相关行政管理部门和黄浦区人民政府确定，现将企事业单位非居住房屋征收补偿方案公布如下：

一、房屋征收与补偿的法律依据

（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）

（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）

（三）《关于贯彻执行<<>上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪府办发[2012]24号）<<><<><<>

（四）《关于贯彻执行<<>上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）<<><<><<>

（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）

（六）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）

（七）《关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见》（沪府办发[2014]13号）

（八）其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

尚贤坊房屋保护性改造及改善居民的居住条件和环境。

三、房屋征收的范围

淮海中路342号-374号（包括淮海中路358弄4-60号，不包括淮海中路342号）。

四、被征收房屋类型、建筑面积及用途的认定办法

（一）房屋类型认定

房屋类型以房地产权证书记载或公房管理部门摘录为准。

（二）房屋建筑面积和用途的处理

企事业单位房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补偿。

承租的公有非居住房屋，以租用公房凭证、房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

企事业单位房屋的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。

五、房屋补偿方式、补偿标准和计算方法

（一）补偿方式

企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主。

（二）补偿标准和计算方法

对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。

征收非居住产权房屋的补偿标准，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

（三）停产停业损失补偿

停产停业损失补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。企事业单位认为其停产停业损失超过现行规定标准的，由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。

六、市场租赁关系的处理

征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位自行处理市场租赁关系，房屋征收部门与房屋所有权人（公有房屋承租人）签订补偿协议，补偿协议中的停产停业损失补偿、房屋搬场补贴、装饰装修补贴作为租赁关系处理的内容。

企事业单位房屋内集体宿舍及暂住户等历史遗留问题由企事业单位负责处理，并办理户口迁移。

七、签约期限

房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

根据市、区相关规定，本项目房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到85%。

本项目房屋征收补偿签约期限为3个月（起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定），具体时间另行公布。签约期限内，如签约比例提前达到85%，则签约期限调整为签约比例达到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签约所能享受的相关奖励、补贴仍按原签约期限结算。

八、奖励和补贴标准

本标准仅适用于被征收人、公有房屋承租人为企事业单位。

奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户发放。

1、签约奖励费

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在规定期限内签订房屋征收补偿协议的，每户奖励30万元；被征收房屋核定的非居住建筑面积在100平方米以上的，每增加1平方米增发签约奖励费2000元。

2、搬迁奖励费

（1）凡在房屋征收补偿协议生效后，并在约定期限内搬离被征收房屋的，每户奖励50万元；被征收房屋核定的非居住建筑面积在100平方米以上的，每增加1平方米增发搬迁奖励费2000元。

（2）凡超过约定期限30天内搬离被征收房屋的，每户搬迁奖励费扣发20万元，被征收房屋核定的非居住建筑面积在100平方米以上的，每增加1平方米扣发搬迁奖励费1000元。

（3）凡超过约定期限30天以上60天内搬离被征收房屋的，每户搬迁奖励费扣发40万元，被征收房屋核定的非居住建筑面积在100平方米以上的，每增加1平方米扣发搬迁奖励费1500元。

3、房屋搬场补贴

按被征收房屋核定的非居住建筑面积24元/平方米计算，每户低于10万元的，按10万元发放。

4、室内装饰装修补贴

按被征收房屋核定的非居住建筑面积1500元/平方米补偿，每户低于15万元的，按15万元发放。被征收企事业单位对室内装饰装修补贴有异议的，由房地产价格评估机构通过评估确定。

5、保护性改造补贴

按被征收非居住房屋的补偿金额10%补贴。

6、设施设备搬迁补贴

机器设备、物资搬迁及安装费用等的补偿按实结算。无法恢复使用的设施设备按重置价结合成新结算的费用。

九、房屋征收评估机构选定办法

房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定评估机构。房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协会网站上予以公告。

十、征收部门及现场办公地址

征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。

现场办公地址：重庆南路39弄5号临。

十一、其他事项

（一）房屋征收补偿的计户标准

被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

（二）房屋征收补偿协议签订主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

（三）房屋征收补偿协议的订立

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，订立房屋征收补偿协议。

被征收人、公有房屋承租人未按协议约定搬离原址，房屋征收部门有权解除协议，并追究其违约责任。

（四）房屋征收补偿决定

本项目房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本项目房屋征收补偿方案作出补偿决定，相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。

（五）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。

（六）社团及其他组织的征收房屋补偿，参照本方案执行。

（七）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。

上海市黄浦区住房保障和房屋管理局

二○一四年六月三十日