上海法院关于赔偿房屋差价损失的裁判规则
编辑：常敬泉律师13816437460
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司法实践中，律师经常会碰到这样不幸运的当事人过来咨询，出售方因为房价上涨其宁愿违约也不愿意继续履行买卖合同，这种情况下，购买方如何救济。这种类型案件的难点在于如何确定违约赔偿金。当事人有两种选择，一种是按照买卖合同约定要求对方承担违约责任，买卖合同通常约定违约赔偿责任是房价的20%，另外一种是，如果房价上涨比较厉害，涨幅超过房价的20%，当事人可以要求赔偿房屋差价损失。但问题是，法院能够在多大程度上支持当事人的差价损失赔偿的请求。
为探讨这一问题，笔者搜寻了上海法院部分终审案例，通过个案来了解承办法官的真实想法，供当事人参考。在整理个案的过程中，笔者明显感觉，案件情节丰富，要探寻法院统一的裁判标准其实很难，在裁决房屋差价损失赔偿时，结论也不一致。遇到此类问题，还是需要多角度考虑影响差价损失赔偿的因素，以求得当事人利益的最大化。
下面是个案介绍，供当事人诉讼时参考。
第一个案例
裁判要旨：关于房屋差价的具体金额，综合考虑当事人的过错程度、案件的具体情况酌情确定。
案情简介——（2018）沪02民终2042号
2015年3月22日，李某、沈某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由李某受让沈某所有的系争房屋，建筑面积140.15平方米，转让价500万元；同日，李某、沈某签署《补充协议》，约定系争房屋实际成交价格639.8万元，其中包括房地产买卖合同中约定的房屋成交合同价500万元及装修补偿款139.8万元；
合同签订后，李某支付房款300万元。本案一审审理中，沈某于2017年4月6日将300万元房款退还给李某。因房价上涨等原因，沈某拒绝履行合同。
李某向一审法院起诉请求：判令沈某赔偿李某房屋差价损失570.65万元。
一审法院审理中，李某称，房屋差价损失应以2017年1月4日其起诉之日的房屋市场价与房屋买卖合同约定的实际房价639.8万元之差计算，并于2017年2月25日向一审法院申请就系争房屋2017年1月4日的市场价值进行评估。2017年4月5日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《居住房地产估价报告》，载明系争房屋在2017年1月4日的市场价值为1,210.45万元。沈某称，如果法院认定沈某违约，则应以2016年1月21日李某起诉要求继续履行合同之日的房屋价格作为李某、沈某分担责任的基础，并于2017年5月17日向一审法院申请就系争房屋在2016年12月1日、2016年12月27日的市场价格进行评估。2017年6月23日，上海科东房地产土地估价有限公司出具《居住房地产估价报告》，载明系争房屋在2016年1月21日的市场价值为771.85万元、2016年12月27日的市场价值为1,202.8万元。
静安区人民法院认为，现房屋已大幅升值，李某已无法按原有价格购得相同类型房屋，对由此造成李某的损失，沈某应承担相应责任。李某要求沈某赔偿房屋差价损失，并无不当。考虑到相关诉讼的进行情况，系争房屋的市场价应以(2016)沪0108民初1263号判决生效之日即上海市第二中级人民法院裁定准许李某撤诉上诉的2016年12月27日的评估价为准。
关于房屋差价的具体金额，一审法院综合考虑沈某的过错程度、案件的具体情况酌情确定。一审法院判决：沈某应于判决生效之日起十日内赔偿李某房屋差价损失450万元。
上海市第二中级人民法院认为，沈某未能履行合同义务，未能取得其配偶同意。沈某的配偶作为产权人屡次提起诉讼，在诉讼过程中，房价大幅上涨，李某遭受重大损失。一审法院考虑相关诉讼情况，酌情考虑沈某的过错程度，案件的具体情况酌情确定沈某应赔偿李某房屋差价损失450万元尚属合理，本院予以维持。
第二个案例
裁判要旨：一审法院考虑当事人尚有余款未付清系实际情况，故法院酌定赔偿房屋差价损失。
二审法院考虑本案事实情况、双方履约情况及举证情况等酌情对房屋差价损失所作处理。
案情简介——（2018）沪02民终2393号
2013年7月13日，张某方、孙某方签订《上海市房地产买卖合同》，内容为张某方购买孙某方所有的系争房屋，房屋类型为动迁安置房，建筑面积80.43平方米，房屋转让价款1,183,000元。张某、陈莉莉支付购房款1,083,000元。
2017年8月30日，孙某与案外人渤海国际信托股份有限公司签订《贷款合同》一份，约定孙某向案外人贷款1,000,000元，其中，附件不动产抵押物清单记载系争房屋评估价为3,400,000元。2017年8月31日，孙某与案外人渤海国际信托股份有限公司办理了系争房屋的抵押登记。
嘉定区人民法院认为，关于张某方要求孙某方赔偿系争房屋差价损失的诉请，张某方认为应以孙某方向案外人抵押贷款时的评估价3,400,000元为计算系争房屋价值的标准，孙某方认为该评估标准系当时其为了多贷款而进行评估的，该评估价格高于系争房屋实际价值的两成。
法院认为，因孙某方的违约行为，致使房屋买卖无法进行，在合同解除后，孙某方除应返还张某方已支付购房款外，还应赔偿张某方系争房屋市场价值的增值部分。系争房屋由于2017年8月30日办理贷款时进行了评估，该评估价格可以代表系争房屋目前的市场价值。考虑到张某方尚有余款未付清系实际情况，故法院酌定由孙某方赔偿张某方房屋差价损失1,800,000元。
上海市第二中级人民法院认为，因孙某方与案外人签订贷款合同和抵押合同，并已经在系争房屋上办理了抵押登记，致使张某方合同目的无法实现，孙某方已构成违约，应当返还张某方已支付的房款并赔偿其遭受的损失。一审法院依据查明事实情况、双方履约情况及举证情况等酌情对房屋差价损失所作处理，并无不妥。
第三个案例
裁判要旨：一审法院考虑当事人从事民事活动应当遵循的诚信原则。同时考虑到买方已支付绝大部分房款，完全具备继续履行合同的能力，故法院认定出售方须全额赔偿购买方房屋差价损失，上述金额不应予以酌减。
案情简介——（2017）沪02民终11346号
2016年6月30日，李某、李某某(卖售人，甲方)与董某(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋；房地产转让价款共计178万元；董某共计支付李某、李某某购房款160万元。
2017年4月16日，李某、李某某与案外人张某2签订《上海市房地产买卖合同》，约定李某、李某某向张某2出售系争房屋，转让价款为180万元，2017年5月9日，系争房屋登记至张某2名下。
一审审理中，董某申请对系争房屋2017年8月2日的市场价值进行评估。法院委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估。2017年9月11日，该单位出具沪国衡估字(2017)第0247号房地产估价报告，载明：系争房屋于价值时点2017年8月2日的市场价值为2,549,000元。
董某向一审法院起诉请求：要求李某、李某某赔偿董某房屋差价损失769,000元。
静安法院认为，关于李某、李某某应向董某赔偿损失的金额。董某称其于2017年8月2日知晓系争房屋被出售，并主张以系争房屋该日的市场价值与双方合同转让价款之间的差额作为损失，尚属合理，法院予以确认，具体金额应以评估结果为准。董某在合同履行期间确实存在违约，但李某、李某某在出售系争房屋时已收到董某的起诉状副本，明知对方对合同解除持有异议，却仍在提交管辖权异议期间擅自出售系争房屋，其行为有违从事民事活动应当遵循的诚信原则。同时考虑到董某已支付绝大部分房款，完全具备继续履行合同的能力，故法院认定李某、李某某须全额赔偿董某房屋差价损失，上述金额不应予以酌减。鉴于法院已支持董某主张的房屋差价，可弥补其所受损失，故租房损失和利息损失两项诉讼请求，法院不予支持。并因此作出判决：李某、李某某应于判决生效之日起十日内赔偿董某房屋差价损失769,000元。
李某、李某某不服一审判决，提起上诉，认为，董某未提供相应证据证明其遭受的实际损失即房屋差价损失数额，一审法院直接作此认定明显不当。
上海市第二中级人民法院认为，至于李某、李某某其他的上诉请求，一审法院已作充分阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，李某、李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。
第四个案例
裁判要旨：一审法院参考房屋评估报告确定的房屋差价损失，并结合购买方提供的租房、出售原有房屋等相关证据，以及综合出售方的违约情况等本案案情，酌情确定损失金额。二审法院认可此观点。
案情简介——（2018）沪01民终703号
2002年9月25日，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）经核准登记于叶某名下。2015年4月15日，叶某（甲方）与李某、牟某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋价款623万元。李某、牟某于2015年3月15日向叶某支付房款220万元。2015年12月4日，叶某向牟某汇款220万元。当日，牟某将该220万元退还给了叶某。叶某以系争房屋为夫妻共同财产，其无权处分为由拒绝履行合同。
本案审理中，经李某、牟某申请，一审法院委托上海C有限公司对系争房屋的价值进行评估。2017年8月8日，上海C有限公司作出估价报告，确认系争房屋在2017年2月23日的市场价值为1,218万元。李某、牟某为此支付评估费26,000元。
浦东新区人民法院认为，现李某、牟某依据合同约定，要求叶某在合同解除后按照合同价款的20%支付违约赔偿金，合法有据，叶某亦予认可，一审法院依法准许。李某、牟某还主张上述约定的违约赔偿金并不足以弥补其实际经济损失，一审法院认为，考虑到本案纠纷发生至今已两年有余，涉案房屋市场价在此期间内出现了大幅上涨，李某、牟某确实存在较大的经济损失，该损失已远远超过合同约定的违约赔偿金，故李某、牟某主张其余经济损失，合法有据，一审法院予以认可；参考房屋评估报告确定的房屋差价损失，并结合李某、牟某提供的租房、出售原有房屋等相关证据，以及综合叶某的违约情况等本案案情，一审法院酌情确定该损失为420万元。后一审法院作出判决：叶某应于判决生效之日起十日内赔偿李某、牟某经济损失4,200,000元。
上海市第一中级人民法院认为，房价大幅上涨给被上诉人造成的经济损失远超合同约定的违约赔偿金，被上诉人主张其余经济损失于法有据，应予支持。双方就合同履行发生争议，且对赔偿金额协商不成时，两被上诉人选择诉讼途径救济自身权利，合乎情理。上诉人主张被上诉人应对因此造成的扩大的损失自行承担责任，于法无据，本院不予采信。鉴于本院（2016）沪01民申428号民事裁定书做出的时间在2017年2月23日，此时被上诉人方确认系争合同确实无法继续履行，故一审法院以2017年2月23日作为确定房屋差价损失的时间节点较为合理，本院予以认同。一审法院参考房屋评估报告确定房屋差价损失，并结合两被上诉人提供的租房、出售原有房屋等相关证据，以及综合上诉人的违约情况等本案案情酌定的损失金额尚属合理，本院予以认同。
第五个案例
裁判要旨：综合系争房屋市场价值上涨的幅度、当事人的过错程度、合同的实际履行程度等因素，判令赔偿金额。
案情简介——（2017）沪01民终12020号
2016年7月3日，王某、顾某（作为乙方）与吕某、王X（作为甲方，王X未到场，签名系吕某代签）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款885,000元。
签约当日，王某、顾某向吕某支付购房定金20,000元，2016年7月17日，王某、顾某向吕某支付购房首付款285,000元（包含定金20,000元）。
2016年8月14日，吕某将王某、顾某支付的285,000元购房款退回账户，后王某、顾某又将前述钱款打回吕某账户。
后，王X以其系争房屋产权人之一，其未授权吕某也未同意其出售系争房屋为由拒绝履行买卖合同。
为此，王某、顾某向一审法院提出诉讼请求：要求解除买卖合同，要求吕某赔偿对王某、顾某造成的损失1,225,475.5元。
依王某、顾某申请，金山区人民法院委托上海XX有限公司就系争房屋于2016年8月15日、9月15日、10月15日、11月15日、12月15日的市场价值进行了评估，评估报告载明前述时间节点系争房屋的价值依次为149万元、170万元、178万元、183万元、186万元。双方对评估结果均无异议，对适用价格的时间节点持分歧意见，王某、顾某认为损失应当以其变更诉讼请求时（即2017年1月）的价格为参考，吕某、王X认为应当适用2016年8月15日的价格。
金山法院认为，
本案的争议焦点在于吕某代王X签字的行为是否构成表见代理，吕某签订系争房屋买卖合同的行为是否系有权处分。案外人吕某与王X虽系夫妻关系，但出售不动产系重大财产的处分行为，不适用家事代理的一般原则。在明知系争房屋产权人系王X与吕某的情况下，王某、顾某未要求吕某或者吕某出示王X的授权委托书，其后也未进一步核实王X是否授权吕某或者是否同意出售系争房屋，王某、顾某在确认吕某是否有权代王X签署买卖合同一事上，并非无过错一方，其存在一定的过失。
法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。吕某在合同中承诺具有合法处分房屋的权利，而造成本案合同无法继续履行并最终导致解除的原因在于买卖合同未经王X同意，吕某履行合同不符合约定，应当承担相应的违约责任。鉴于2016年度金山区房屋价格快速上升，吕某的违约行为确实给王某、顾某造成一定的损失，故王某、顾某有权要求吕某赔偿因房价上涨造成的损失。
关于损失赔偿额的确定。2016年8月，王X明确表示不同意出售房屋后，作为一般公民，王某、顾某基于签订合同时王X妻子吕某在场以及吕某、王X的翁婿关系等事由相信合同可以继续履行，并要求吕某、王X继续履行合同，符合情理。对于准确判断合同能否继续履行或是解除，应当给予王某、顾某一定的合理期限，该期限认定一个月应属合理，故酌情参考2016年9月的价格作为吕某赔偿损失的依据，超过该期限产生的损失的由王某、顾某自行承担。鉴于王某、顾某签订合同时未尽审慎义务，对损失发生应当承担一定责任，并综合考虑合同实际履行情况，酌情确定吕某应当向王某、顾某赔偿损失500,000元。
吕某不服，提起上诉，认为：王某、顾某仅支付28.5万元购房款，不足系争房屋出售价格的一半，故计算王某、顾某房屋差价损失，应以王某、顾某已付购房款占系争房屋总价的比例进行确定。由此，退一步讲，即便吕某需承担赔偿责任，但一审法院判定的吕某应承担的赔偿责任，数额过高，吕某最多承担262,430元的赔偿责任。
上海市第一中级人民法院认为，关于吕某应承担的违约责任具体数额之争议。因2016年8月14日，吕某已将收取的购房款返还王某、顾某，王某、顾某此时已能预见到合同无法继续履行之后果，但王某、顾某仍将28.5万元购房款退还至吕某账户，因此产生的扩大损失，应由王某、顾某承担。一审法院将评估王某、顾某所受房屋差价损失的时间节点确定为2016年9月15日，并无不妥，王某、顾某要求将评估时间节点确定为2017年1月的上诉意见，本院不予采纳。吕某在未获得王X授权或者同意的情况下，擅自出售系争房屋，其后也未获得王X对系争房屋买卖合同的追认，故吕某的主观过错明显。由此，综合系争房屋市场价值上涨的幅度、当事人的过错程度、合同的实际履行程度等因素，一审法院判令吕某赔偿王某、顾某50万元损失，尚属合理，本院予以维持。王某、顾某关于赔偿数额过低、吕某关于赔偿数额过高的上诉请求，本院均予以驳回。
第六个案例：
裁判要旨：一审法院认为，房屋差价损失属合同正常履行后所能获取的可得利益损失，但核定时应受到可预见性规则和减损规则等方面的限制。结合合同的具体约定、实际履行情况、系争房屋的市场价格以及公平原则等，综合判定赔偿金额。
二审法院认可一审观点并认为赔偿数额较为合理。
案情简介——（2016）沪01民终11411号
2015年8月8日，谷某（乙方）与陈某（甲方）经中介签订《房屋买卖合同》。合同约定由乙方向甲方购买系争房屋，成交总价为130万元。同日，陈某出具《收据》，载明其已收到系争房屋的购房定金补足至10万元。陈某未按约交房，且在与谷某签订房屋买卖合同后又将系争房屋另售他人。
审理中，对于2016年3月份系争房屋的市场价格，陈某、谷某均确认在180万左右。
谷某向一审法院起诉请求：判令陈某赔偿谷某因房屋涨价造成的可得利益损失暂计52万元（已扣除10万元的定金赔偿，具体以鉴定结论为准）。
松江法院认为，对于谷某所提房屋差价损失的赔偿问题，从款项性质来看，该差价损失应属合同正常履行后所能获取的可得利益损失，故该诉请于法有据，但核定时应受到可预见性规则和减损规则等方面的限制。结合合同的具体约定、实际履行情况、系争房屋的市场价格以及公平原则等，综合判定由陈某另向谷某赔偿损失25万元。
上海市第一中级人民法院认为，至于原判基于上诉人的违约行为而判令其作出赔偿亦符合相关法律规定，其中结合合同的具体约定、实际履行情况、系争房屋的市场价格以及公平原则等综合判定上诉人赔偿被上诉人损失25万元，赔偿数额亦较为合理。
第七个案例
裁判要旨：一审法院认为，赔偿金额应参照鉴定结论，兼顾合同的履行情况酌情确定。二审法院又补充认定，房屋差价赔偿数额根据已付购房款占全部购房款的比例确定，缺乏法律依据和合同依据。
案情简介——（2016）沪01民终11298号
2016年1月24日，双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》，约定许某、霍某将系争房屋转让于赵某、滕某，转让价款为220万元。合同签订后，赵某、滕某按约向许某、霍某支付包括定金在内的66万元首付款。
审理中，经赵某、滕某申请，原审法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋在2016年5月5日时点下的市场价值进行评估。评估结论为：房地产价值总价279万元。
2016年5月5日，赵某、滕某明确其诉讼请求为：判令两上诉人赔偿赵某、滕某房屋差价损失80万元；
浦东新区人民法院认为，赵某、滕某主张赔偿差价损失，因许某、霍某的行为确在客观上对赵某、滕某造成损害，故原审法院予以支持，但赔偿金额应参照鉴定结论，兼顾合同的履行情况酌情确定。赵某、滕某主张按其时市场价值300万元计算，缺乏客观依据，原审法院难以采信。赵某、滕某主张违约金，因其已另行主张赔偿实际损失，在无证据证明存在其他损失的情况下，原审法院不予支持。后一审法院判决许某、霍某应于本判决生效之日起十日内赔偿赵某、滕某房屋差价损失50万元；
许某、霍某不服一审判决，提出上诉：1、原审在认定房屋差价损失时应当参照2016年3月17日的房屋市场价值而非参照赵某、滕某原审中确定诉讼请求的时点2016年5月5日；2、房屋价值涨幅只是确定赔偿额的参考，赵某、滕某合理损失的认定应按其已付购房款占全部约定购房款的比例予以计算。
上海市第一中级人民法院经审理认为，许某、霍某称其已于2016年3月6日通知赵某、滕某停售房屋并表示愿意赔偿损失，故因违约而造成的赵某、滕某损失应计算至该日为止。但许某、霍某虽明确告知对方其将不履行合同义务，但至本案诉讼时亦未将赵某、滕某支付的预付款返还，因此其违约而造成的损失并未确定，故一审法院以赵某、滕某提起本案诉讼并最终明确诉讼请求的时间确定计算损失的截止日期，并无不当。
再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，赵某、滕某作为守约方主张合同履行后可以获得的利益，即其起诉时涉案房产的实际价值与系争合同约定的房产价格之间的差价，符合上述法律规定，一审判决据实予以支持正确。赵友富、滕某在许某、霍某明确告知不履行合同之前，依照系争合同的约定支付了合同项下的部分房款，并无不当之处，许某、霍某依此主张其赔偿数额应按赵友富、滕某已付购房款占全部购房款的比例确定，缺乏法律依据和合同依据，本院亦难以支持。
第八个案例
裁判要旨：一审法院参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依照公平原则对当事人房屋差价损失酌情予以确定。
二审法院认为，一审在房价上涨530.43万元的基础上，结合其他各项因素酌情确定赔偿金为370万元，并无不当，本院亦予确认。
案情简介——（2016）沪01民终7764号
2015年9月28日，郭某以郭某某、郭某名义作为卖售人（甲方）与曹某作为买受人（乙方）就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定房地产转让价款为1,000万元。郭某某、郭某收到曹某已支付的房款450万元，诉讼期间，曹某收到郭某某、郭某退还的房款共计450万元。
曹某起诉，要求郭某某、郭某赔偿曹某解约造成的房屋差价损失583.38万元。
案件在审理中，法院根据曹某的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司以2016年1月26日及2016年2月26日作为估价的价值时点对系争房屋的市场价值进行评估，就2016年1月26日系争房屋的市场价值评估为1,530.43万元，2016年2月26日系争房屋的市场价值评估为1,583.38万元。
浦东新区人民法院认为，本案中，郭某某、郭某并未遵守合同约定，直至双方约定的过户时间，未涤除房屋上的抵押，也未促成办理交易手续的相关条件，导致双方的合同未能继续履行的责任在于郭某、郭某。郭某、郭某的违约行为，直接致使曹某不能再以原先协商的价格购买到目前相同地段、类似房型的房屋，使其缔约目的落空，此与郭某某、郭某的违约行为具有直接因果关系，曹某目前主张郭某某、郭某赔偿房屋上涨损失583.38万元，法院考虑到2016年1月26日时，双方已合意解除合同以及参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依照公平原则对曹某的损失酌情予以确定。判决：郭某、郭某应于判决生效之日起十日内赔偿曹某3,700,000元。
后，郭某上诉称：原审以合同解除时的房产评估价格作为参考确定的赔偿金，显然过高，远超其在签订合同时所能预见到的因违反合同可能造成的损失，同时，应以曹某起诉时间作为房价评估的时间节点。
上海市第一中级人民法院认为，郭某主张应以曹某起诉时间作为房价评估的时间节点，然而，曹某起诉时，合同是否解除尚未确定，且曹某支付的450万元房款仍为郭某持有，在此情况下，系争房屋价格上涨给曹某造成损失的状态仍在持续，以起诉时间作为房价评估时间节点对曹某而言有违公平。事实上，双方于2016年1月26日在一审庭审期间才达成解除合同的合意，原审以此时间节点的房屋评估价格作为确定赔偿金的参考并无不妥。至于郭某主张赔偿金额过高，本院认为，原审在房价上涨530.43万元的基础上，结合其他各项因素酌情确定赔偿金为370万元，并无不当，本院亦予确认。
附法律依据：
合同法
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号
第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见【法发〔2009〕40号】
7、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。
10、人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。
11、人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。
（常敬泉律师编辑、整理）