最新判决：黄浦法院如何认定私房的房屋实际使用人？
上海市德尚律师事务所合伙人
上海市律师协会不动产征收业务研究委员会 常敬泉律师
争议焦点
实际居住是房屋的实际使用人吗？
案例简介
黄浦私房。无产权证，只有土地使用证，土地使用者登记为刘某某名下。共有使用面积250平方米，其中分摊面积25平方米，用途居住。刘某某和李某某生育子女四个。刘某某1999 年报死亡，李某某2011年报死亡。两人生前均未留有遗嘱。
涉案房屋征收时有两本户口短，户籍在册共十二人。2016 年12月,黄浦区人民政府作出《房屋征收决定》，将涉案房屋列入征收范围。2017 年1月 ,刘某天作为〈《乙方) 代理人与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局(甲方) 就涉案虏屋征收事宜签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，上述补偿协议中约定:房屋类型旧里，房屋性质私房，房屋用途居住。房地产权证记载建筑面积 55平方米, 认定建筑面积 55平方米。具体约定了房屋价值补偿款以及各类奖励和补贴。后乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计3 套，房屋总建筑面积 255平方米。
关于房屋居住情况：刘某天及其配偶和儿子刘天天户籍在涉案房屋,并长期居住在此地;其子刘天天于 2016年8月与杨某某结婚，婚后居住在此地。
各方观点
原告观点：刘宝宝系回沪知青，2005年带女儿刘小宝回沪读书，因涉案房屋居住面积小，导致刘宝宝在外租房至今。
被告1观点：刘某天等一家共同辩称，不同意原告诉请。涉案房屋系私房，征收补偿利益与产权人和实际使用人有利益关系，征收利益仅与法定继承人以及实际居住人刘某天及其配偶李某某、儿子刘天天以及杨某某有关，其他人员都是空挂户口，与本案征收无关。本案其他人员均不是适格当事人。
被告2观点：被告刘大大共同辩称, 不同意原告诉请。房屋是私房，是老夫妻的遗产，根据补偿协议，仅有房屋产权人是被安置人，实际使用人除非认定为被安置人, 否则不应该作为征收关系主体。房屋补偿款应该作为遗产处理，由法定继承人四人继承。
被告3观点：同意被告一的观点。
法院认为，私有房屋被征收，各方原则上应按照产权份额分配征收补偿利益。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。而被征收入，是指被征收房屋的所有权人。房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。
本案中，涉案房屋系私房，使用证土地使用者登记在刘某某名下，基于城市房屋房地合一的原则，刘某某可被认定为涉案房屋的权利主体。因涉案房屋取得于夫妻关系存续期间，故应属刘某某的夫妻共同财产。因刘某某夫妻均已去世且生前未立遗路，故涉案房屋产权应由其法定继承人四子女依法定继承方式取得。所以，本案的四子女均是涉案房屋的共有人暨被征收入，有权分割涉案房屋的征收利益。
刘某天配偶李某某、儿子刘天天在涉案房屋有户籍且实际居住，应认定为房屋使用人。杨某某在涉案房屋无户籍，但基于婚姻关系实际居住，杨某某可认定为房屋使用人。鉴于涉案房屋征收前由被告1家庭实际居住使用，故与居住和搬迁相关的奖励补贴应由被告1家庭所有。
作者评析
《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号）（以下简称“会议纪要”）明确提到“私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。审判实践中应该严格依照法律和征收补偿政策认定被安置人范围，不能随意扩大”。同时又提出，“在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张”。
根据会议纪要，房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。这也就意味着房屋实际使用人必须要征收部门认定为被安置人，否则将无法得到征收补偿法律关系的保护，其征收补偿的利益将得不到保证。
黄浦法院的这一判决实际上是对会议纪要的突破，是法官自由裁量权的体现。