案例181：未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积，可以给予建筑物残值补偿。
常敬泉律师 138-1643-7460
上海市德尚律师事务所合伙人
上海市律师协会不动产征收业务研究委员会委员
律师解读：
《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征﹝2014﹞243号)第一条第一款第(三)项、第(四)项规定：
（三）未经登记的房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
（四）未经登记的房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准，1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。已经登记的房屋，在房地产权证记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。
上述规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补偿，但经认定为违法建筑的不予补偿。
本案的实际情况是：被征收房屋仅有土地证，仅载明用地面积19.00平方米而并未载明建筑面积，本案被征收户曾经取得修建许可（即批准文件），故经虹口房管局经测绘后认定被征收房屋建筑面积为64.10平方米，未认定建筑面积为31.20平方米。所以，当事人主张应当按被征收房屋的测绘面积95.3平方米认定建筑面积没有法律根据。
高院再审认为：
王1认为，虹口房管局应当按被征收房屋的测绘面积认定建筑面积，因被征收房屋仅有土地证，载明用地面积19.00平方米而并未载明建筑面积，虹口房管局经测绘后，根据本案被征收户取得的修建许可，认定被征收房屋建筑面积为64.10平方米，未认定建筑面积为31.20平方米，符合《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征﹝2014﹞243号)第一条第一款第(三)项、第(四)项等相关规定。
（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）
上海市高级人民法院
行 政 裁 定 书
（2020）沪行申34X号
再审申请人王1因与被申请人上海市虹口区住房保障和房屋管理局(以下简称虹口房管局)房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海市第三中级人民法院(2020)沪03行终2X号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
王1申请再审称，其要求按照被征收房屋测绘面积95.30平方米进行计算，对阳台过道、三楼简房给予适当补偿；对单价估价不认可；要求按邻居安置方案补偿。虹口房管局与王2签订的协议，违反法律规定，显失公平，要求确认协议无效。原判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二项、第三项、第四项之规定申请再审。
本院认为，根据在案证据，本市虹口区虹镇老街XXX弄XXX号房屋(以下简称被征收房屋)的国有土地使用证[沪国用(虹口)字第0号](以下简称土地证)载明，土地使用者顾6，用地面积19.00平方米。2011年2月15日，顾6亡故，被征收房屋由其子女即王1和四位原审第三人继承，共同所有。其中，王1及王3均系XXX残疾人。2018年7月31日，王4、王5、王3(王2代)签署委托书，委托王2处理被征收房屋的征收补偿事项，后推选王2作为签约代表，但王1的法定代理人要求自己签订征收补偿协议。经调解，本案被征收户未能就该户的签约代表达成一致。
2018年8月2日，王2承诺，为确保该户征收补偿利益不受损失，其愿意作为代理人代表该户签订征收补偿协议，协议生效后再申请调解或起诉。同日，虹口房管局与王2签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》约定：甲方为虹口房管局，乙方为王1和王4、王5、王3、王2；被征收房屋类型为旧里，性质为私房，土地使用面积19.00平方米，房屋测绘面积95.30平方米，认定建筑面积64.10平方米，未认定建筑面积31.20平方米。
2018年9月29日，虹口区旧改基地人民调解委员会对本案被征收户的征收补偿分配事宜进行调解。现王1认为虹口房管局未按照被征收房屋的测绘面积予以补偿，未重新进行评估，未给予产权置换，侵犯其权益，故诉至原审法院，请求判决确认《征收补偿协议》无效。
本案中，被征收户就签约代表未能达成一致，若该户不能达成一致签订征收补偿协议，将进入征收补偿决定程序，会造成对该户签约奖励等重大损失。虹口房管局与王2签订的《征收补偿协议》的内容和主体，符合被征收房屋五分之四共有人的意思表示，且王1已被列为《征收补偿协议》的被征收人，协议本身并未剥夺其受补偿权利。王1认为，虹口房管局应当按被征收房屋的测绘面积认定建筑面积，因被征收房屋仅有土地证，载明用地面积19.00平方米而并未载明建筑面积，虹口房管局经测绘后，根据本案被征收户取得的修建许可，认定被征收房屋建筑面积为64.10平方米，未认定建筑面积为31.20平方米，符合《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征﹝2014﹞243号)第一条第一款第(三)项、第(四)项等相关规定。据此，虹口房管局与本案被征收户签订的《征收补偿协议》于法无悖且已经履行，王4、王5、王3、王2亦为王1保留了相应补偿款并作出承诺，未侵犯王1合法权益，故王1诉请要求确认《征收补偿协议》无效，于法无据。王1对本案提出的异议，一、二审已详尽阐述，本院均予认同，不再赘述。
综上所述，王1的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第二项、第三项、第四项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回王1的再审申请。
二〇二一年四月十六日