案例220：原本地位相仿、均不符合同住人条件的当事人之一，经协商一致成为承租人后，系争房屋全部的征收补偿利益不应归其一人所有。
常敬泉律师 138-1643-7460
上海市德尚律师事务所合伙人
上海市律师协会不动产征收业务研究委员会
律师解读：
本案的情况比较特殊。即使是承租人也没有能够拿到全部的补偿款。主要是因为其承租人资格的取得是协商一致变更的，且在变更之前，同住人地位相仿，且均不符合同住人的条件。所以，法院是考虑平衡双方利益出发，确定涉案房屋的征收补偿利益应在当事人之间均分。这个判例是利益平衡的体现。
一审法院认为：
涉案房屋征收时，承租人为孙某2，其有权分得征收补偿利益。孙某4、蒋某依法享受过大吉路房屋的拆迁补偿利益，不应认定为涉案房屋共同居住人。孙某4方认为涉案房屋系父母遗留给孙某4的公房，但未提供遗嘱或其他有效证据，法院不予认可，孙某4还认为孙某2仅是名义上的承租人，孙某2并承诺过不会影响孙某4的利益，同样未对此主张依法提供证据，法院亦无法认可，在孙某4方未在涉案房屋居住的情况下，孙某1也不应认定为共同居住人，而徐某作为未成年人，未在房屋实际居住，居住利益应随父母，故也不应认定为共同居住人。因孙某2方之间不要求区分彼此间的份额，法院不作区分。据此，判决：上海市XX路XX弄XX号征收补偿款3,059,694.70元归孙某2、朱某、孙某3所有。
二审法院认为：
孙某2在其户籍迁入涉案房屋前曾随父母共同享受上海市XX路房屋的拆迁安置利益。孙某2方在其户籍迁入涉案房屋后未实际居住。
孙某4与蒋某在其户籍迁入涉案房屋之前受配取得大吉路房屋，后大吉路房屋拆迁又享受了拆迁安置利益。
孙某1与徐某在其户籍迁入涉案房屋后未实际居住。
根据上述查明的事实显示，在孙某2成为涉案房屋承租人之前，本案所有当事人即孙某2方及孙某4方均不符合涉案房屋共同居住人的条件。
根据当事人的陈述，孙某2变更成为承租人，系孙某4方与孙某2方协商一致的结果。鉴于孙某2与孙某4原地位相仿，如仅因其中一方经协商一致成为承租人，继而取得涉案房屋全部的征收补偿利益，存在明显利益失衡。综合涉案房屋的来源、居住状况、承租人变更经过及当事人他处房屋情况等因素，从平衡双方利益出发，本院确定涉案房屋的征收补偿利益应在孙某2方与孙某4方之间均分。孙某2方以孙某4方不属于共同居住人为由，主张全部征收补偿利益应归其所有，本院不予采纳。
（公众号案例仅供参考，不能类推适用，名字为化名。）
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2022)沪02民终368x号
上诉人（原审被告）：孙某4、蒋某、孙某1、徐某
被上诉人（原审原告）：孙某2、朱某、孙某3
法定代理人：孙某2（系孙某3之父）
孙某4方上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回孙某2方一审中的诉讼请求，系争房屋的征收补偿利益由孙某4方及孙某2方各半分割。事实和理由：孙某4在结婚前一直居住涉案房屋，而孙某2方从未在涉案房屋居住，且孙某2已享受过福利分房。系争房屋长期由案外人负责管理、收取租金，所得收入用于扫墓等事宜，孙某2方并未实际管理、控制涉案房屋。按照共同居住人的认定标准，本案各方当事人均不符合条件，在这种情况下，一审法院判决将所有征收补偿款都归名义承租人孙某2一人所有，严重背离公平原则。
孙某2方辩称，不同意孙某4方的上诉请求。孙某2为涉案房屋承租人，依法享有获得征收补偿款的权利。孙某4、蒋某已享受过拆迁补偿利益，孙某1、徐某从未在涉案房屋内实际居住，故孙某4方均不符合共同居住人认定条件，无权分得征收补偿利益。孙某4方上诉所称不是事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
一审法院认定事实：涉案房屋征收时共有当事人七人户籍在内。其中，孙某2于2003年7月迁入，朱某于2014年6月因夫妻投靠迁入，孙某3于2013年11月20日报出生，孙某4、蒋某、孙某1于2005年11月迁入，徐某于2017年5月报出生。当事人各方均未在涉案房屋实际居住。1987年6月的《房屋调配报批单》记载，家庭成员孙某4、李某（系孙某2之母）、孙某2接受调配动迁户调配房屋。
2020年11月1日，孙某2作为乙方与甲方上海市黄浦区住房保障和房屋管理局就涉案房屋征收事宜签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，涉案房屋类型旧里，性质公房，用途居住，协议约定全部征收利益共计3,059,694.70元。
一审法院认为：涉案房屋征收时，承租人为孙某2，其有权分得征收补偿利益。孙某4、蒋某依法享受过大吉路房屋的拆迁补偿利益，不应认定为涉案房屋共同居住人。孙某4方认为涉案房屋系父母遗留给孙某4的公房，但未提供遗嘱或其他有效证据，法院不予认可，孙某4还认为孙某2仅是名义上的承租人，孙某2并承诺过不会影响孙某4的利益，同样未对此主张依法提供证据，法院亦无法认可，在孙某4方未在涉案房屋居住的情况下，孙某1也不应认定为共同居住人，而徐某作为未成年人，未在房屋实际居住，居住利益应随父母，故也不应认定为共同居住人。因孙某2方之间不要求区分彼此间的份额，法院不作区分。据此，判决：上海市XX路XX弄XX号征收补偿款3,059,694.70元归孙某2、朱某、孙某3所有。
二审法院认为：孙某2在其户籍迁入涉案房屋前曾随父母共同享受上海市XX路房屋的拆迁安置利益。孙某2方在其户籍迁入涉案房屋后未实际居住。而孙某4与蒋某在其户籍迁入涉案房屋之前受配取得大吉路房屋，后大吉路房屋拆迁又享受了拆迁安置利益。孙某1与徐某在其户籍迁入涉案房屋后未实际居住。根据上述查明的事实显示，在孙某2成为涉案房屋承租人之前，本案所有当事人即孙某2方及孙某4方均不符合涉案房屋共同居住人的条件。根据当事人的陈述，孙某2变更成为承租人，系孙某4方与孙某2方协商一致的结果。鉴于孙某2与孙某4原地位相仿，如仅因其中一方经协商一致成为承租人，继而取得涉案房屋全部的征收补偿利益，存在明显利益失衡。综合涉案房屋的来源、居住状况、承租人变更经过及当事人他处房屋情况等因素，从平衡双方利益出发，本院确定涉案房屋的征收补偿利益应在孙某2方与孙某4方之间均分。孙某2方以孙某4方不属于共同居住人为由，主张全部征收补偿利益应归其所有，本院不予采纳。
综上所述，判决如下：
一、撤销一审民事判决
二、系争房屋的征收补偿款3,059,694.70元由孙某2、朱某、孙某3共同分得1,529,847.35元，由孙某4、蒋某、孙某1、徐某共同分得1,529,847.35元。
本判决为终审判决。