以公益性征收方式来实施旧房改造行得通吗？浦东率先尝试！
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上海浦东南码头路街道六里新村，建于上世纪50年代，里边既有“小梁薄板”的房子，也有最初的非成套职工住房；漫长的岁月，让这片居民区变得破旧不堪。今年，浦东决定率先尝试，以公益性征收的方式，来实施地块改造，改善居住条件。目前，这里已进入房屋价值评估阶段，而对征收组和属地来说，眼前有道特别的难关，先要合力去攻克：那就是说服居民去办产证。这是为什么呢？
局促的空间内，冲突再起，为了产权份额该怎么分配，沈家兄弟俩的每次协商最终都以吵架告终。做哥哥的抱怨弟弟主张要2/3的产权，只给自己1/3；而做弟弟的则大吐苦水称两家官司打了十几年。
兄弟俩老房子所在的六里新村，上月底下发了地块征收令，涉及257户居民，8000多平方。居民们蜗居了几十年，家家有本难念的经。有的4、5户人家共用一个厕所，纠纷不断；有的“小梁薄板”房，房顶都已剥落，砖块外露。
南码头路街道六里二居民区党总支书记管晓燕告诉小编：“二次供水也好，管道煤气改造也好，包括电线新排也好，墙体都没办法排进去了，所以到目前为止，257户里面 要么就是用电磁炉，要么用钢罐煤气，都是这样生活的。”
居民们迫切需要改善居住条件，为此，浦东在全市首创了公益性征收的方式，启动了地块改造。然而很快，产证的问题出现了。像沈家兄弟的房子，是上世纪五、六十年代，由市属、区属国有企业建造的公有住房，当时因企业改制等历史原因，仅办理了土地证，没有办理产权证，这就意味着，企业无法将房屋出售给居民，而按照征收政策，租赁房和产权房的差别很大。
浦东征收一所项目经理陈越给出解释：“如果现在是承租的公房，只能是做公房换算系数，享受80%补偿；如果产证做出来，就是以证载的面积去进行补偿的，而且是100%，所以对居民来说，不办产证肯定在补偿款上面是有损失的。”
为了解决这一历史遗留问题，新区“两旧一村”专班绞尽脑汁，明确采取企业出函的方式委托房改办代为出售，来为这部分家庭打通办产证的路径。看起来，堵点被打通了，然而，要办产证，就需要户口在册人员约定产权份额，于是，在这一步，不少家庭内部直接炸了锅，办证的流程也被一拖再拖。就像沈家兄弟，为了能够推动他们家先去把产证办出来，街道、居委、征收组给他们调解了好几次。
居民区书记建议，采取最直接了当的方式，请估价师先行估价，算出补偿价值，这样可以让两兄弟明白，到底是只盯着没产证的80%份额分蛋糕划算，还是兄弟俩先合力把产证办出，自家蛋糕做大后，再来协商份额划算。
居民票选确定了房屋评估公司后，估价师很快入屋测量，初步测算显示，兄弟俩的房子在做出产证前后，补偿款可能要相差七八十万；有了明明白白的数字，也许能让两兄弟明白，合力先将蛋糕做大以后再各退一步，其实比只看眼前的已有份额，更有价值。
办出产证，就意味着能多20%的补偿款，居民们未来的居住条件，也就能得到更进一步的改善。为了居民们的利益，访谈室里，调解一场接着一场，不到最后，决不放弃。“前期排摸有31户居民没有办出产证，目前十几家产证已经在办理中了，还剩下大概11家左右，要想尽一切办法，让居民把产证办出来，一定要让居民利益最大化。”六里二居民区居委会主任张黎云说道。
今年浦东“两旧一村”改造按下了加速键，新区将分类启动超500个项目，涉及政府性资金投资约258亿元；包括42个点位。六里新村，是全市首个以公益性征收的方式，来实施的非成套住房改造，相比拆落地等方式，征收投资更大，却能加快居住条件改善速度，居民获得感更强。后续搬迁后，地块由区里面的公租房公司来开发建设公共租赁住房。从居民最大利益出发，同时维护公平公正，好事要做好，对属地和征收组来说，挑战还不少。
常敬泉 律师 上海市德尚律师事务所合伙人 上海市律师协会不动产征收（动迁）业务研究委员会委员 扫描二维码 添加微信 北京东路668号科技京城西楼27B 联系电话：13816437460