中介行业潜规则-------中介方保管房价款的利息归属
一、中介方暂保管房价款而无需支付利息。
中介方替代卖方收取房价款，不是基于法律的规定，而是买卖双方的合同约定。它在客观上为有利交易的安全、方便和快捷，有其显著的优点。但是中介方暂保管房价款而无需支付利息，已经成为一个行业诟病。
买卖合同里面约定，中介方暂保管房价款，待办理过户完毕后由中介方退还给卖方，该段时间内，中介方可以吃利息，而不须向卖方或买方支付利息，这变成中介业的行规，名则为规避交易风险，实则为自己收取利息收益。实践中，很少有客户会提出对房款利息的诉求。这就造成中介方理所当然的吃利息；偶然有卖方提出对于利息的诉求，中介方也会提出利息较少不方便计算或者在房价款未转付卖方之前，房价款的所有权人仍然属于买方的抗辩，造成追诉无门；若买方提出利息的诉求，往往会以支付房价款后所有权属于卖方，中介方属于替代保管，利息理应为卖方所有；在买卖双方缺少必要沟通的前提下，中介方吃利息变成为常态。
二、利息的归属
在买卖双方同时对利息提出诉求的情况下，我们不得不从法理的角度考虑利息真正的归属是谁。中介保管房价款主要分为以下几类情况：
1、买方一次性付款委托中介方保管，中介方按照买卖合同的约定按期支付卖方，利息如何支付。在买方付款义务前，房价款的利息由买方享有；付款条件成交后，卖方享有对房价款利息的收取权。
2、买方按照合同的约定，按期支付，中介方在转付条件成就后支付卖方。由于买方支付房价款后，其付款义务履行完毕，房价款的所有权性质发生变化，买方对房价款的所有权转变为卖方对房价款的所有权。只是在客观条件下，卖方对房价款不享有占有权，不能使用收益。所有权属性决定利息属性。卖方对房价款拥有所有权的情况下，毫无疑问，将有权收取利息。
3、卖方由于违约，造成合同解除，中介方应退还买方房价款及利息，利益是卖方对买方违约损害赔偿的一部分。
4、当事人对利息由约定的，按照约定处理
三、房价款的保管责任
买卖方的授权是中介方保管房价款的合同依据，中介方负有安全保管和按约转付房价款义务，中介方不得挪用和侵占。
买方按照买卖合同的约定支付房价款，交由中介方保管，必然导致其付款义务的履行完毕。卖方不得因为中介方的违约，要求买方重复向其支付房价款。
中介方应当保持谨慎义务，按照买卖合同之约定向卖方转付房价款，违反合同约定擅自转付房价款或拒绝转付房价款造成的损失应由中介方赔偿，尤其在卖方违约造成合同解除的情况下，提前转付房价款被卖方挥霍一空，无法退还的情况下，更应如此。
房屋买卖交易过程中，如果买卖双方对合同的履行产生分歧，或一方违反合同约定被提起法律诉讼，中介方负有妥善保管房价款的义务，直到买卖双方达成新的协议或产生发生法律效力的判决或裁定。
常敬泉律师