两款公积金购房还款法的区别
稿件来源:房地产时报
http://newspaper.jfdaily.com/fdcsb/page_7/200807/t20080725_324035.html
□常敬泉
马女士来信说，近期我们想购买房子，为儿子准备结婚用房。房款除去我们平时的积蓄以外，还想用我们一家三口的公积金贷款。现贷款常用的 “按月等额本息还款法”和“按月等额本金还款法”中，我们用公积金贷款购房能否选用“按月等额本金还款法”贷款？或者这两种还款法都可以选用？
马女士：你咨询公积金贷款买房事宜,问是否能用“按月等额本金还款法”（下称 “等额本金法”），或者用“按月等额本息还款法”（下称“等额本息法”）？答案是：这两种还款法你都可以选用。
等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。其特点是：每月归还贷款本金相等，利息则按贷款本金余额逐月计算，前期还贷金额较大，以后每月还款额逐渐减少。由于还款额是逐月递减，因此每个月的还款额都是不等的。相对于等额本息法来说，等额本金还款法前期还款压力相对较大，但总利息支出相对较少，这种还款方式比较适合目前收入较高，有一定经济基础的人群。
等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。其特点是：每期还款额都一样，但总利息支出相对按月等额本金还款法稍微多一些。
为说明问题，试举例说明。假设夫妻双方、或者一家三口购买一套60万元的二手房，公积金可以贷款30万元，5年全部还清，如取等额本息还款法，每个月还款额为5629.81元，5年总共缴纳利息3.7789万元，连同本金共计33.7789万元；如取等额本金还款法，第一个月还款是6192.50元，以后每个月逐渐降低，5年总共缴纳利息3.6371万元，连同本金共计33.6371万元。这样，等额本金还款法比等额本息还款法少还利息1418元。
需要提醒的是，根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》规定，借款人在签订贷款合同时，只能在这两种还款方式中选择一种，并在合同履行期限内不作变动。
（作者为上海市德尚律师事务所律师）