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□上海市德尚律师事务所律师 常敬泉 邓璐妮

    [案例]2007年，李先生向某开发商以高出二楼商品房价格1200元/平方的价格购买了一楼商品房，作为条件，开发商附带赠与该幢商品房地下室使用权，并签订 《地下室使用权赠与协议》。在交付地下室时，李先生发现其中一间（假设是A间）属于消防通道，根本无法实际使用。双方因此产生争议。

    [对策]开发商作为该幢房屋的建设单位，在销售商品房时明知地下室A间属于消防通道，但为了尽快收回投资款，以地下室使用权赠与作为诱惑，在签订商品房预售合同时故意隐瞒欺骗李先生。

    正是由于李先生看中了地下室的使用价值，才会以高出同幢二楼商品房约1200元/平方的价格购买该套商品房，李先生为此多向开发商支付的超过一楼商品房内在价值的房价款就是该地下室使用权的价值。

    作者认为，李先生已经按照预售合同约定支付全部房价款，《地下室使用权赠与协议》条件成就并生效，开发商应当按照赠与协议约定向李先生交付地下室使用权。

    但由于开发商赠与的地下室A间属于消防通道，属于公共设施，其所有权和使用权属于该幢房屋全体业主共有，任何人不得侵犯，开发商无权单方面将该地下室使用权赠与李先生，供其独家使用，其赠与行为是有瑕疵的，是无效的。

    现开发商不能交付地下室A间，其应当将李先生购房时支付的地下室A间的对价予以退还，并赔偿李先生遭受的经济损失。